شنبه ۱۴۰۲/۱۲/۱۲ - ۱۷:۳۲

گفت‌وگوی «پیک بیمه» با مدیرعامل شرکت خدمات مهندسی مشاور ایران


گفت‌وگوی «پیک بیمه» با مدیرعامل شرکت خدمات مهندسی مشاور ایران

صنعت ساختمان بخش کم ریسک

سبد سرمایه‌گذاری شرکت‌های بیمه‌ای

از جنس مدیران پشت میز نشین نیست که کسالت در دفتر کارشان موج می‌زند. مهندس«سید محمدمهدی آهویی» از نسل مدیرانی است که با واژه‌هایی نظیر: «نمی‌شود»، «نمی‌توانیم» و «ممکن نیست» هیچ میانه‌ای ندارد. به‌خوبی می‌داند که بر کرسی شرکتی تکیه زده که قریب نیم‌قرن از تأسیس آن می‌گذرد و باید اصل و اصالتش را پاس بدارد. با توجه به‌ضرورت بررسی ظرفیت‌های صنعت ساختمان و چشم‌انداز آتی آن به‌عنوان یکی از بازارهای سرمایه‌گذاری کم ریسک برای بخشی از پرتفوی سرمایه‌گذاری شرکت‌های بیمه‌ای به سراغ ایشان رفتیم تا دیدگاه‌هایشان را در خصوص بازار مسکن جویا شویم که با توجه به تجارب چندین ساله به‌عنوان مدیر ارشد شرکت‌های فعال در صنعت ساختمان، استفاده از این تجربیات می‌تواند راهگشا باشد. در دفتر کارش به گرمی پذیرای ما شد و از برنامه‌هایی حرف زد که در سایه تخصص، تعهد و تلاش او و همکارانش در آینده نزدیک رنگ واقعیت می‌پذیرند. حرف‌هایش به دل نشست به‌خصوص آنجا که از تعبیر «رستاک» رئیس‌کل بیمه مرکزی برای این شرکت باسابقه یاد کرد. خیلی‌ها نمی‌دانند که «رستاک» جوانه‌ای سبز است که در تنه درخت‌های قدیمی و به ظاهر خشک اما با ریشه می‌روید و با سرعت مجدداً به درختی سرسبز و تناور مبدل می‌شود. گفتگوی «پیک بیمه» را با مدیرعامل پرانگیزه شرکت «خدمات مهندسی مشاور ایران» بخوانید.

 

در آغاز مختصری از سوابق و ظرفیت‌های شرکت بگویید.

شرکت خدمات مهندسی مشاور ایران یکی از قدیمی‌ترین شرکت‌های صنعت ساختمان کشور است که در حوزه  ساخت‌وساز پروژه‌های ساختمانی فعالیت می‌کند.

این شرکت  از سال 1356 به‌عنوان اولین شرکت ساختمانی صنعت بیمه و با شعار بازوی مهندسی صنعت بیمه کشور، تاکنون بیش از 800 پروژه ساختمانی را به انجام رسانده و از سال 1384 تاکنون حدود نیم میلیون مترمربع پروژه ساختمانی در قالب طراحی، نظارت و اجرا را هدایت کرده است. برج‌های مسکونی بیمه در منطقه 22 تهران، پروژه تجاری شمس مشهد، و احداث و نوسازی ساختمان‌های اداری برخی از مهم‌ترین شرکت‌های بیمه‌ای و بانک‌های کشور در کارنامه این شرکت به چشم می‌خورد.

هرچند در گذشته شرکت با فراز و فرودهایی روبرو بوده اما خوشبختانه در حال حاضر و از سال 1398 همگام با تغییر رویکرد سهامداران شرکت و حمایت‌های بیمه مرکزی به‌عنوان یکی از سهامداران اصلی، روند گذشته اصلاح شد و شرکت در مسیر توسعه قرار گرفت و از آن زمان روند سوددهی مستمر شرکت آغاز و انشاءا... ادامه خواهد داشت.

‌کمی از هدف‌گذاری‌های آتی و سیاست‌گذاری‌های جدید حرف بزنید و آینده‌ای که برای این شرکت تصور می‌کنید.

از مهم‌ترین و اصلی‌ترین اهداف آتی ما ارتقاء برند شرکت با تمرکز بر مشتری مداری و ارتقاء کیفیت و ایمنی تولیدات، ایجاد بستر مناسب، پایدار و مطمئن سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمان و توسعه سبد تولیدات و ایفای نقش در راستای مسئولیت اجتماعی خود به‌منظور کمک به خانه‌دار کردن اقشار مختلف مردم است.

استراتژی شرکت برای رسیدن به این اهداف تمرکز بر مدیریت بهینه منابع و تعریف پروژه‌های جدید منطبق بر نیاز روز بازار و سودآور است.

همچنین به‌منظور افزایش توانمندی مالی شرکت موضوع افزایش سرمایه به‌عنوان یکی از برنامه‌های کوتاه‌مدت در نظر گرفته‌شده تا با توجه به شرایط بازار امکان تعریف پروژه‌های جدید فراهم شود. در چنین شرایطی ضمن کاهش ریسک‌های پیش رو، زمینه افزایش سودآوری نیز تضمین خواهد شد.

یکی از راه‌های ارتقاء جایگاه شرکت، ذینفع شدن کارکنان فعال در صنعت بیمه در قسمتی از منافع حاصل از سرمایه‌گذاری‌های شرکت است تا ضمن هم‌افزایی، گام‌های مهمی در روند توسعه شرکت برداشته شود.

همچنین به نظر  می‌رسد ترغیب سهامداران به مشارکت در افزایش سرمایه‌گذاری در شرکت و یا اضافه شدن سهامداران جدید که رغبت بیشتری به سرمایه‌گذاری در این شرکت را داشته باشند، می‌تواند به روند رو به رشد شرکت سرعت بیشتری بخشد.

‌نقش و جایگاه صنعت ساختمان را در اقتصاد کشور تا چه اندازه قابل دفاع می‌دانید؟

یکی از چالش‌های حدود یک دهه اخیر اقتصاد کشور نرخ رشد اندک و پرنوسان بوده است. هرچند آمارها در دو سال اخیر روند مثبت این نرخ را نشان می‌دهد؛ به‌گونه‌ای که در سال 1400 نرخ رشد حدوداً به 4/4 رسیده است.

نرخ تورم بالا نیز از دیگر مشکلات اقتصادی کشور محسوب می‌شود که زمینه‌ساز اقبال بخشی از سرمایه‌گذاران به بازار مسکن شده است. به‌طور مثال نرخ تورم سال 1400 حدود 40% بوده که رقم قابل‌تأملی به شمار می‌آید و طبیعی است که در چنین شرایطی سرمایه‌گذاران به دنبال حفظ ارزش دارایی خود باشند.

باید به این نکته توجه داشت که بخش ساختمان در سال 1400 حدود 40% از ارزش‌افزوده بخش صنعت و حدود 6% از ارزش‌افزوده کل اقتصاد ایران را تشکیل داده است. ازاین‌رو به نظر این بخش با توجه به زنجیره‌های پسین و پیشین متعدد می‌تواند اهرمی برای افزایش نرخ رشد اقتصاد باشد. هرچند باید به این نکته نیز توجه داشت که نرخ رشد ارزش‌افزوده در این بخش در چند سال اخیر روند نزولی داشته و به حدود 8% رسیده است. این آمار نشان می‌دهد که اتخاذ سیاست‌های تشویقی ضرورت دارد تا انگیزه سرمایه‌گذاری در این صنعت تقویت شود. هرچند که روند گذشته این سرمایه‌گذاری نزولی بوده است که پرداختن به‌جزئیات آن مجالی دیگر را می‌طلبد.

‌وضعیت آتی این صنعت را چگونه می‌بینید؟

آنچه مشخص است در اقتصاد ایران، مسکن هم یک کالای مصرفی است و هم یک کالای سرمایه‌ای به حساب می‌آید و به همین خاطر عوامل بسیاری بر آن تأثیرگذار است.

یک شاخص "پیش نگر" برای این صنعت، تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده است که می‌تواند آینده ساخت‌وسازها را تا حدودی ترسیم کند. برای نمونه در سال 1399 در مجموع 175 هزار پروانه ساختمانی با حدود 500 هزار واحد مسکونی صادر شده که این عدد در 9 ماهه ابتدائی سال 1400 به حدود 100 هزار پروانه با 250 هزار واحد مسکونی رسیده است. یک تحول دیگر در این صنعت، افزایش سهم پروانه‌های صادر شده سایر مناطق شهری کشور (به‌جز تهران و شهرهای بزرگ) است که از ابتدای دهه 90 شروع شده است. این امر علل متعددی دارد به‌طور مثال پائین بودن میانگین قیمت در این شهرها و امکان استفاده خریداران از وام مسکن از جمله عوامل اثرگذار در این خصوص است. مؤید این موضوع کاهش تعداد معاملات شهر تهران در چند سال اخیر است که در اسفندماه 1400 به حدود 26 هزار مورد رسید، درحالی‌که این عدد در زمستان 1396 حدود 58 هزار فقره بوده است. به همین منظور ورود به بازار مسکن شهرهای دیگر نیز در دستور کار شرکت قرار دارد.

‌استراتژی سرمایه‌گذاری اصلی شرکت بر چه اساسی طراحی‌شده است؟

مشکل بزرگ بسیاری از سرمایه‌گذاران در این صنعت، رفتار موافق سیکلی آنها در سرمایه‌گذاری است. به این معنا که در هنگام افزایش قیمت‌ها، تقاضا برای شروع پروژه‌ها افزایش می‌یابد و این امر باعث می‌شود با افزایش عرضه و یا ورود بازار به رکود بنا به دلایل مختلف، مشکلات فروش برای سازندگان ایجاد شود. برای همین هم به نظر باید رفتار ضد سیکلی با شناسایی موقعیت‌هایی جهت تعریف پروژه مناسب اتخاذ شود.

‌نقش دارایی‌هایی از قبیل املاک و مستغلات در سبد دارایی شرکت‌های بیمه‌ای را چگونه می‌بینید؟

برای پاسخ به این پرسش لازم است وضعیت بازده دارایی در بازارهای مالی و موازی آن نیز بررسی شود. به‌طور مثال بازده بازار  ارز - به‌طور مشخص دلار-  از سال 1375 تا 1400، 16%، بازار سهام 26%، بازار سکه 22%، زمین 24% و مسکن 23% بوده است. ظاهراً بازده بازار سرمایه با اختلاف اندکی از سایر بازارها بیشتر است. بااین‌حال ضریب تغییرات بازار سهام با اختلاف زیاد از زمین و مسکن بیشتر است که از آن به معنای ریسک بیشتر بازار سهام تعبیر می‌شود. در نتیجه این موضوع در مدیریت سبدهای دارایی شرکت‌ها باید مدنظر قرار گیرد تا از این طریق بتوانند چیدمان بهتری در سبد سرمایه‌گذاری خود داشته باشند.

بررسی پرتفوی شرکت‌های بیمه بین‌المللی نیز نشان می‌دهد دارایی املاک و مستغلات جزو همیشگی سبد سرمایه‌گذاری آنها به شمار می‌رود. برای مثال در اتحادیه اروپا حدود 2 تا 3 درصد پرتفوی شرکت بیمه به املاک و مستغلات حدود 60 تا 65 درصد نیز به دارایی‌های با درآمد ثابت اختصاص می‌یابد. این امر در حالی است که میانگین نرخ تورم حدود یک دهه اخیر این اتحادیه 1% و حداقل بازده دارایی‌های ثابت نیز 3 تا 4 درصد است. این یعنی سود حقیقی دارایی‌های ثابت حداقل 2 تا 3 درصد است. این در حالی است که میانگین بلندمدت نرخ تورم در ایران 20 درصد و به‌طورمعمول دارایی‌های با درآمد ثابت بازده‌هایی کمتر از نرخ تورم دارند. به همین دلیل نگهداری دارایی‌های کم ریسک مانند مستغلات برای حفظ ارزش دارایی شرکت‌ها ضروری است.

‌در پایان گفتگو و با توجه به تحلیل‌های اقتصادی خود به‌عنوان فعال صنعت ساختمان چه پیشنهادی برای توسعه این صنعت دارید؟

با توجه به تحلیلی که از وضعیت اقتصادی ارائه شد، وضعیت کنونی می‌تواند شروع موقعیت‌های مناسب برای ورود سرمایه‌های جدید به بازار باشد. لذا از نظر این‌جانب ورود شرکت‌های بیمه به این بازار و تعریف پروژه‌های جدید با ریسک مناسب (با تأکید بر انتخاب صحیح پروژه) در قالب مشارکت می‌تواند منافع زیادی را در پی داشته باشد. این تجربه پیش‌تر در این شرکت با مشارکت بیمه مرکزی انجام و نتایج آن منتهی به تداوم این همکاری در پروژه جدید شرکت شده است.

در خصوص نحوه اجرای پروژه‌ها و رعایت الزامات و مقررات موجود در زمینه ساخت‌وساز شرکت‌های نظیر شرکت خدمات مهندسی مشاور ایران با توجه به قواعد حاکم بر شرکت الزام بیشتری برای رعایت قوانین حس می‌کنند و این امر می‌تواند سبب رعایت بیشتر اصول و ضوابط ساخت‌وساز و ایمنی و کیفیت ساختمان‌ها و عبرت‌آموزی و کسب تجربه به‌منظور تکرار نشدن حوادثی نظیر حادثه غم‌انگیز و مصیبت‌بار ساختمان متروپل آبادان شود. متأسفانه پروژه متروپل و نظایر آن تصویری تلخ از واقعیت موجود در برخی ساخت‌وسازهای کشور است. از طرفی ایمنی و کیفیت باید مطالبه جدی مصرف‌کننده باشد و آگاهی بخشی در این خصوص به مصرف‌کنندگان ضروری است که در نهایت به تولید محصولی ایمن و با کیفیت منتهی خواهد شد.

 

‌نکات ویژه

  بازنگری در آیین‌نامه سرمایه‌گذاری از مهم‌ترین برنامه‌هایی است که می‌تواند شرکت را با شتاب بیشتری بر روی ریل توسعه به حرکت دربیاورد. به‌طور نمونه امکان استفاده بیشتر از ذخایر حاصل از فروش بیمه‌نامه‌های زندگی

  با تمهیداتی که در پیش‌گرفته‌ایم در آینده نزدیک تا هزار میلیارد نیز افزایش سرمایه خواهیم داد.

  تغییر در ترکیب سهامداران نوعی پوست‌اندازی را به دنبال خواهد داشت.

  افزایش تولید و توسعه اشتغال در گرو گسترش ساخت‌وساز در سطح کشور است.

  نوسانات سرمایه‌گذاری در دهه ۹۰ قابل‌توجه بوده و همین امر آسیب بسیاری به تولیدکنندگان وارد کرده است.